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admin 2019-07-18 阅读:238

· 注重秦朔朋友圈  ID:qspyq2015 ·

这是秦朔朋友圈的第2758篇原创首发文章


姑苏园区学区房,史上性价比最低?

每年六七月高考季,有关高考分数、学历与房价的“不对等三角”又会浮出海面。

前两年就有“诺贝尔经济学家答复不了北京学区房”的戏弄,其实问的是,学区房该不该买?好比是在问,男女之间有没有纯友谊?这是一件没有一致的工作。

北京学区房由于学区制变革而逐步被人忘记,现在盛行的是“顺义妈妈圈,不爱清华北大爱哈佛耶鲁”,本年被推上风口浪尖的,则是姑苏的学区房。

先是一张江苏省内400分以上人数校园截图在朋友圈刷屏。

随后兄弟城市宣布相关谈论暗指姑苏这些年教育商场化、培训班成风、全民炒房、教育竞争力阑珊等现象。

高考竞争力本和房子并无直接联系,特别学区房也是到初中段,跟中考联系更大一点。仅仅自2018年以来,姑苏园区房价涨幅极大,许多学区房涨幅都在50%以上,以至于姑苏政府在5月份的时分接连出台了“园区二手房5年限售”和“9年一学位制”等方针,才得以阻断了园区楼市的流通性。

一套园区榜首队伍、闻名12年制校园、2005年左右交给的学区房,单价多在6万左右。且因规划较早,遍及面积偏大,许多二手房面积都在120-140方。且设备老旧、物业较差。所以,一套带学区的“老破大”,总价动辄800万以上,彻底向北京、上海、深圳等一线城市看齐。

便是这么一所“全城仰视”的明星校园,高考400分以上的学生仅占4人。刨去留学、保送,不参与国内高考的优异生源,这个数字仍是和江苏其他区域、校园相差甚远。也难怪家长愤慨心塞,这个学区房还值得买吗?

一个被外界谈论外资撤离的地级城市,部分区域却具有一线城市的房价;一个历来崇尚人文博雅,注重教育的文明名城,却在高考军备赛中,被省内其他城市秒杀。许多的争议集合在姑苏的学区房上,中心指向的是两个问题:

  • 姑苏房价,高不高?

  • 姑苏教育,行不行?

这两个问题牵涉到咱们今日的城市化、地舆前史、户籍制度、土地本钱、教育体制等一系列问题。这是一个杂乱的体系,没有规范答案。不只诺贝尔经济学家答复不了,胡适、陶行知这样的教育专家答复不了,乃至连社会学家也答复不了。

笔者不是专家,也不明白教育,仅仅作为房地产从业人员有幸亲临见证了十余年长三角城市化的进程。笔者企图从城市化的视点切入,答复上述问题,让读者有自己的建议和答案。

姑苏房价,高不高?

  • 争议中的姑苏经济

关于姑苏,城市美誉度已是毋庸置疑。有谈论笑谈,“比她美丽的没她有钱,比她有钱的没她美丽,年岁和她相仿的都没日子好过”。

至于房价,在现在“限价”布景下,一手房价格失去了指导意义、二手房由于做低价格避税等问题,也存在数据失真。但姑苏本年的成交量是非常巨大的,2019年上半年姑苏新房住所成交量442万方,同比增加36%,成交均价到达21468元/平,环比上涨8%。

| 数据出自《宜居客》

和出售火爆随同而来的,则是地王频现、高价地再现商场的局势。开发商为什么高价拿地,姑苏房价究竟高不高?

房价高不高的问题,是在于参阅基准是谁。

假如和相同城市能级、地舆邻近的无锡、常州比,的确很贵;但假如和上海、杭州等一线、新一线城市比,其实并不贵。

姑苏这样一个万亿沙龙的明星城市,为难之处在于经济和政治位置的显着不对等。关于姑苏的经济体现,相关文章、数据太多,笔者不作赘述。仅以GDP总量与人口为例:

2018我国城市GDP排名

  • 上海32679亿元,同比增加6.6%(人口:2418万)

  • 北京30320亿元,同比增加6.6%(人口:2171万)

  • 深圳(广东1)24691亿元,同比增加7.5%(人口:1253万)

  • 广州(广东2)23000亿元,同比增加6.5%(人口:1450万)

  • 重庆20363亿元,同比增加6%(人口:3372万)

  • 天津18809亿元,同比增加3.6%(人口:1557万)

  • 姑苏(江苏1)18597亿元,同比增加7%(人口:1068万)

  • 成都(四川1)15342亿元,同比增加8%(人口:1605万)

  • 武汉(湖北1)14847亿元,同比增加8%(人口:1112万)

  • 杭州(浙江1)13500亿元,同比增加7%(人口:949万)

姑苏作为前十排名中仅有的地级市,成果非常亮眼。除了总量与增速外,人口逾越1000万,超出杭州,乃至远高于江苏省会南京(人口850万)。房价是经济与人口一同效果的成果,钱多人多的当地,天然房价高。 

依据计算公报,2018年姑苏乡镇人均可支配收入6.35万,位列东部5省地级市首位,是全国最早打破5万大关的城市之一。依据2018年数据,姑苏全市具有上市公司98家,在全国排名第五。新三板挂牌112家,全国第三。姑苏千万富豪数量逾越20000人,每344个人中就有一个千万富豪。

但姑苏的经济结构现在存在争议,看空者以为,姑苏中低端工业集合,新式工业集群不多;看多者以为,在长三角30城范围内,姑苏各大战略新式职业的企业数量,全都坐落前五,其间工业园区最具代表的生物医药职业,现已构建起全工业链,姑苏的经济转型非常达观。

所以,姑苏房价高不高?背面是一个城市格式的认知问题,你把姑苏当作谁?参照系是无锡常州,仍是上海深圳?

假如看好姑苏,工业园区作为姑苏的俊彦区位,金鸡湖的优质环境资源,六万块的房价,学区所占的权重其实并不大,由于这套房产的“基本面”现已极具光环,学区仅仅一个加分项。

  • 城市化、本钱与教育

但城市基本面不是本文的要点,笔者更想讨论的是,城市化与本钱、土地、教育之间的联系。姑苏作为一个地级市,包容了千万级的居民人口,乃至逾越江浙两大省会。其教育资源的稀缺,可想而知。这儿存在城市化中的“大城市病”:“就学”好难和就“好学”难。

“就学”好难——首要是面向外来务工人员子女,没有足够的校园接收他们读书;

就“好学”难——面向城市中产阶级,优质的教育资源供给缺乏。

究竟姑苏仅仅地级市,人口已超南京,但在公办教育资源、民办教育引进等许多问题上天然比不上省会、一线城市。和大部分一二线城市相同,现在处理的方法,便是——集团化办学。比方姑苏姑苏区建立了三大教育集团;高新区挂牌了4所教育集团;工业园区有星湾、东沙湖教育集团等等。

和“集团化办学”相应而来的,是许多幼儿园、中小学的兼并与消失。在上世纪90年代,散布在各大城市里弄、新村中的小学,都在不断消失,被兼并进了邻近人数多、规划大,硬件气度的“集团小学”里。

集团化办学的形式多元,大多名校牵头、输出其理念、师资与办理。但“办学”需求高投入,特别姑苏各大校园硬件都非常强壮。这个投入哪里来?

一种常见的形式是,开发商配建。开发商在拿地时,就有幼儿园、中小校园的配建要求。开发商开发建造校园硬件,政府引进教育资源。也有不少开发商会自动引进名校集团,给予校园昂扬的挂牌费用。

在笔者服务的项目中,就曾有这样的事例。2014年商场下行趋势里,杭州某板块内的三家开发商团体抱团出资,引进一家外来的闻名集团校园,以完成溢价才能。房子很快从“困难户”转而热销。

“名校”溢价,最终是要买房者承当。这是一个由政府、开发商、本钱、校园集团、买房者一同协作的循环,缓解了许多城市中就学难的问题。但由于校园和房价的绑缚,也助推了教育不公正的现象。

但是,最需求经过校园教育来提高的低收入家庭,却遭到来自“学区房价”的巨大屏障。和学区房价随同而来的,不仅仅教育公正的失衡,还有买房者“精美的利己主义”价值观的盛行。

2018年,姑苏一所民办小学因校舍被腾退,800余名外来务工者子女无处可栖。教育部门随后组织这些孩子与姑苏要点校园、百年名校——姑苏勤惜试验小学一同学习念书。告诉发布后,家长们齐声对立。迫于无法,校方想出了一个的处理方法——在校园里建起一堵铁栅栏,对安顿过来的800名学生进行“独自办理”,并给予独立的教育和活动空间。

这些中产家长的心声,无非是花了大价钱,买了学区房改进教育环境,与民工子弟一同就读,降低了教育质量,也不免影响校园名誉,导致二手房价下降……家长的忧虑很契合经济考量,但这一套“精美的利己主义”哲学能给咱们的孩子、咱们的城市带来什么呢?

在城市化的过程中,一些人收割了盈利,却要将另一些人拒之门外。更应该往深层次去想的是:咱们受教育究竟是为了什么?带着这样的问题,再看姑苏的教育,会发现它的争议比房价还要多。

姑苏教育,行不行?

  • 江苏教育的“南北之别”

疑、发问姑苏教育的问题,首要来自一张“江苏省400分以上人数的校园排名”的榜单。

无锡一个校园的400分以上人数就逾越了姑苏整个大市。尽管后边官媒紧迫发布,姑苏这次高考本一达标率达40%,并有报导称许多学子直接进军了“世界名校”。

据不彻底计算,苏城学子2019年共取得近150份美国TOP30名校offer,近200份英国G5的offer。与姑苏注重教育的城市传统、居民财富所匹配的,还有世界化道路作为教育资源的弥补。但高考数据的确比较难看了。

教育是经济、政治、文明的产品。《春秋公羊传》有“三世说”,社会总领会呈现三个状况:一是据浊世(或称不兴旺社会)、二是泰平世(或称小康社会)、三是和平世(或称兴旺社会)。

从《公羊传》的理念来看,不兴旺区域推广军事化的刚性教育方针、注重营生的劳作安身教育;兴旺区域,崇尚智育、审美与情感教育;小康社会处于二者之间,着重“德智体美劳情”的“新六艺”教育。

咱们国家,恰恰是不兴旺、小康与兴旺区域并存,这也造成了教育上的折叠。这份折叠在江苏这个经济人口大省里,凸显得尤为严峻。并且在前史进程、文明认同上,江苏内部各城市也存在巨大差异。

“苏南苏北的精力对立由来已久。在元代曾经,江苏的苏南苏北大数时间均分而治之,至清朝,江苏省南北尽管并作一省,但却呈现了两个省会,姑苏府和江宁府。到1949年,江苏被划为苏北行署区以及苏南行署区,长江以南为苏南,长江以北为苏北。也便是江苏榜首次被官方划为苏南苏北。这基本是苏南苏北之争最早的来历。”——《茅洪斌,苏南苏北之争源于江苏规划的不平衡性》

经济、政治、文明决议教育相貌。尽管现代化中小学都着重“德智体美劳”的“新六艺”,但在不同区域、校园之间仍是会有偏重。姑苏的校园不管硬件、软件,都着重“教育均衡”,这也是教育公正的条件保证。活泼在姑苏教育界的各大明星校长,也有着“不唯分数论”的立异教育观,比方:姑苏中学的校长卫新倡议“合适的教育”给予学生一个相对宽松的环境,对症下药,自主地挑选来求得调和开展;而姑苏另一位闻名校长柳袁照倡议“诗性教育”——寻求本真和对我国优异文明传统的回归;寻求唯美,美育与德育、智育、体育相并排的一种教育方法;寻求超然,逾越名利,回到教育原意,然后引领未来的开展需求。

这两位校长的理念都是偏本质立异,偏重于前述“和平世”对应的智育、美育与情感的教育。

反观江苏许多其他城市,依旧是“苏北县中”的教育形式:这种形式建立在肯定依据排名选取的最优异生源与县城里最优异的师资的集聚根底之上。 “举全县之力”打造超级“高考工厂”。这种“高考工厂”经过一致作息、学习,延伸学习时间提高功率,其本质是“意志力”磨炼,类似于军事化教育。

但是实际被打脸,姑苏并不能像上海那样能够维护本质教育,而是和江苏其他城市相同,考着江苏卷。

这份教育的为难,也像极了姑苏的城市位置——文明、经济、政治位置,三者之间存在着极大不对等。

笔者以为,姑苏的教育若真是在江苏卷的枷锁下,不唯分数,倡议至善、求真、唯美,根究教育的本真,那才是愈加难能可贵的。在当下风云变幻的年代里,一套健康杰出的价值观才是最强壮的力气,也是最稀缺的资源,这比名校光环更重要。这也是咱们要考虑比学区房更重要的问题,教育究竟为了什么?

  • 教育究竟“为什么”?

在西方,教育的拉丁语educare,意思是“引出”“引导”。引导,意味着,不仅仅灌注有形的常识,更要修养无形的习尚。于一个家庭,是家风;于一座校园,是校风;于一个企业,是价值观;于一座城市,一个国家,则是精力文明建造。

胡适曾提出文明的三个规范:“你要看一个国家的文明,只消调查三件事:榜首,看他们怎样待小孩子;第二,看他们怎样待女性;第三,看他们怎样使用空闲的时间。

对近期不断涌现性侵幼女、醉驾撞人、投毒幼儿园等严峻社会事情,都值得咱们去反思这些年城市化带来的精力文明危机:

  • 当咱们的城市力求挤入万亿GDP、城市竞争力等各大榜单,力求成为一线、新一线等明星城市;当咱们个人迷信数据绩效、时间注重房价涨跌,就不要去责怪校园应试教育唯分数论。

  • 当咱们崇拜财富权利,高价购买学区房,力求完成财富代际传递,教育究竟为了什么?

  • 当咱们经过高考进入大城市,提高中产,却回绝让自己的孩子和外来务工子女学生同校学习,教育究竟为了什么?

  • 当咱们境遇不顺,却用向名人“泼水”的极点方法泄愤不满,并期曝光成名,教育究竟为了什么?

是不是随同城市化进程、规划批量式教育也呈现了问题,导致现在重有用而轻人文,导致不平等加重、经济生态恶化,导致咱们自己都成为了“精美的利己主义者”?

关于房价,能够没有一致;关于教育,咱们急需一个一致。


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「 图片 | 视觉我国 」


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